業界記事

再開発へ2棟構想/土浦駅前北地区/施設棟と住宅棟を

2006-04-03

 土浦市は、土浦駅前北地区市街地再開発事業まちづくり調査推進計画を公表した。都市再生機構に策定を依頼していたもの。図書館等を含む公益施設(施設棟)と都市型集合住宅(住宅棟)の一体的整備を核に、都市計画道路「駅前東崎線」の拡幅、ペデストリアンデッキなどの整備方針を示した。うち、施設棟はSRC造5階建て延べ約1万5700㎡で、住宅棟が高強度RC造14階建て延べ1万1300㎡の約100戸。施設棟と駅前歩道デッキを連絡し、住宅棟へ抜ける貫通道路を設ける。総事業費は約73億円(うち工事費約61億円)。都市計画決定を5月までに済ませ、指名プロポーザル選定(もしくは競争入札)による基本設計、地盤調査を18年度に着手。権利変換、実施設計を経て、21年度から2カ年で建設する方針だ。住宅棟は、住宅デベロッパーが主体となる、民間事業参画者の導入を検討。なお、推進計画の意見は4月28日まで市都市整備部開発課で受け付けている。
  まちづくり調査推進計画では駅西口周辺の約9haを対象に、店舗の撤退する現況、その課題を踏まえ、まちづくりの考え方を検討。
 これを踏まえ、市街地再開発事業地区の約1・0ha(うち道路面積約2700㎡、建築敷地面積約7300㎡)を計画地に選定した。
 施設は、工事費の低減や管理を勘案し、1棟集約でなく2棟構成とし、駅前広場に面した南側を施設棟、駅前広場から離れ比較的落ち着いた北側を住宅棟とした。
 施設棟はSRC造5階建て延べ約1万5700㎡で、住宅棟が高強度RC造14階建て延べ1万1300㎡の約100戸。
 駅からの動線確保のため歩行者デッキを施設棟の3階に連絡。3階には広場に面して、施設全体のエントランスとなるデッキ上にオープンスペースを確保し、将来的に大和北地区への接続も考える。
 また、このオープンスペースに連続させて住宅棟へ向けて抜ける貫通通路を設ける。さらに高齢者や障害者へも配慮し、ペデなど各個所にサインを施す。
 施設棟については、「業務施設」「商業施設」「公益施設」「駐車場等」「施設棟共用」の5つに分類。うち「業務施設」は駅前に面し、利便性の良い1階と3階に設け、階段などで結ぶ。
 「商業施設」は利便性の良い1階(駅前東崎線沿いと駅前側)と3階に配置。
 「公共施設」のうち、図書館については開架図書室を4階に配置し、搬入搬出を車路に面した1階、集会・研修部門、管理部門、保存書庫を5階に置く。
 また、3階にはデッキからの動線を活かし、美術展示室、収蔵庫、情報系施設を配置する。
 駐車場は使いやすさを考慮し、低層階に配置する方法を採用。1階61台、2階79台の計140台。自走式をメーンとし、工事費と管理費を削減。駐輪場は施設棟と住宅棟の間に自転車286台、バイク74台を確保した。
 一方、住宅棟については、敷地の巾が狭いため法的な形態制限を受け、南北に長い板状の配置とする。住居は東向きとし、午前中の日照、上層階には霞ケ浦方向の眺望をそれぞれ確保。
 また、防音サッシ等により鉄道からの騒音を防ぎ、住居室内に十分な静けさを確保。1階はエントランスや駐車場など。2階の1室は集会所とする。
 駐車場はピロティ(2段式機械)駐車場、屋外駐車場などで103台、駐輪場は246台。
 総事業費は73億4300万円を試算。内訳は調査設計計画費6億2000万円、土地整備費6400万円、補償費1億9400万円、工事費61億8200万円、事務費1億6200万円、借入金利息1億2100万円。
 権利調整については、権利関係が明確になる地上権非設定方式を採用。駐車場を権利変換床の対象とし、また従前資金額を全て権利変換の対象とした。
 各用途ごとの床価格を算出した結果、事業費を回収するための保留床処分金は住宅が約8400㎡で約20億円、公共施設が約6800㎡で約26億円、その他約500㎡で約2億円。
 うち住宅は、分譲住宅として処分するため、民間事業参画者の導入を検討し、販売ノウハウのある住宅デベロッパーに保留床住宅を一括して処分する方法を想定する。
 このほか駅前東崎線の幅員9・5mを14mへと拡幅し、円滑な交通動線の確保と歩行者空間を整備。電線地中化も計画している。
 現在は、土地利用を変更するため都市計画の縦覧を進めている。縦覧は4月14日まで。
 事業スケジュールとして、土地利用変更案の縦覧(4月14日)経て、5月に都市計画決定の手続きを済ませ、事業計画や基本設計の策定、地盤調査の委託へと入る。
 続く19年度には権利変換、実施設計に着手。20年度に権利変換の計画認可を経て、21年度まで2カ年で建設。うち施設棟については前後に既存施設の除却工を行う。
 なお、設計者の選定については、あらかじめ指名した上でプロポーザルまたは競争入札を行うことで検討している。

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